신도림동 임장 : 온라인 버전

최근 부동산 시장이 좋지 않을꺼라고 예상하는 사람들이 많다. 나도 부동산 시장이 상승으로 반전하기에는 쉽지 않을 것이라고 생각한다.

하지만 조금만 관점을 바꾸서 생각해보면 부동산 시장이 좋지 않다는 것은 거래가 없다는 것이 거래가 없다는 것은 부동산 가격이 하락했다는 이야기이다. 하락한 부동산 가격이 싸다 비싸다의 문제는 각자 개개인의 자금사정 및 견해에 따라 다르기 때문에 싸다 비싸다의 문제보다는 하락했다는데 초첨을 맞춰야 한다.

부동산 가격이 하락했다는 건 부동산 가격이 예정보다 저렴해졌을 가능성이 높다는 말이다. 투자란 결국 저렴하게 사시 비싸게 파는게 원칙이다. 이런 원칙으로 본다면 부동산 시장이 나쁘다고 언론과 유튜브에서 나오는 지금 관심을 가져야 하는 투자처임은 분명하다고 생각한다.

그런 의미로 이번에는 신도림동의 온라인 임장을 해볼려고 한다. 신도림동을 하는 이유는 작년 신도림동에서 모임일 가진 적이 있다. 진짜 오랫만에 10년 정도는 되지 않았을까 싶을 정도로 오랫만에 가봤다.(지하철 환승으로야 많이 가봤지만 역사 밖으로 나와 변화된 풍경을 처음 봤다는 말이다.) 그런데 진짜 많이 변했다는 것을 느꼈다. 예전에는 구도심의 소규모 공장 지역으로 기억이 드는데 지금은 완전히 현대화된 도시였다. 모임을 가기 위해 걸으면서 진짜 많이 변화했음을 느꼈으며, 이 정도면 서울 내에서 인기 있는 지역이 충분히 되겠다는 생각을 하게 되어서 신도림에 관심을 가지고 있었고 이번에 온라인으로 지역을 알아보려고 한다.

너무나 잘 알듯이 2호선과 1호선이 환승되는 역으로 꽤 많은 유동인구가 지나다니는 역이다. 나도 인천에 살고 있기에 예전 살던 집에서 출근했을 때는 지나치는 역으로 사람이 엄청 많다는 사실을 온몸으로 느꼈다.

밑에 구로역도 있지만 투자 관점으로 봤을 때는 누가봐도 신도림역 인근이 더 투자처로 적합하다. 1호선 1개노선의 역과 1,2호선 2개 노선의 역은 부동산에 관심이 없는 사람이 봐도 어디가 좋은지 알 수 있다.

거기에 신도림역 바로 앞에 현대백화점을 끼고 있기에 쇼핑 인구 등 유동인구를 모을 수 있는 조건이 된다. 백화점이 집 앞에 있다는 것은 아주 큰 메리트다.

주요 근처 업무단지는 여의도, 용산역, 서울역, 가산디지털단로 직장 수요가 분명히 있는 지역이며 조금 멀리 보면 2호선 주요 업무 단지인 강남역과 삼성역의 수요도 포함이 가능하다.

입지분석

신도림동의 신도림역 부근 아파트를 보면 투자로 적합한 아파트는 총 5개정도로 보인다.

1. 신도림e편한세상4차 : 2003년 준공(아파트), 853세대(15개동)
2. 신도림동아2차 : 2000년 준공(아파트), 655세대(5개동)
3. 신도림동아3차 : 2000년 준공(아파트), 813세대(9개동)
4. 신도림디큐브시티 : 2011년 준공(주상복합), 524세대(2개동)
5. 신도림SK뷰 : 2006년 준공(주상복합), 304세대(3개동)

(참고로 지하철 선로를 기준으로 아래 부분도 투자 부동산이 있지만 이번 임장에서는 신도림동으로 구분지어서 하기에 제외했다. 구로동은 따로 온라인 임장 예정이다.)

개인적으로 바로 선로옆에 붙어 있는 아파트는 가격이 매력적이지 않으면 투자처로서 적합하지 않다고 생각하고 있기에 디큐브시디(25평 기준 8억 7500만원, KB시세)와 SK뷰(32평기준 9억7000만원, KB시세)는 제외한다.

입지측면 고려시에는 지하철 역과 도림천의 접근성을 고려하였으며, 학교(초등학교와 중학교)의 위치를 고려하였다. 학교의 경우, 신도림중학교는 서울 상위 19%의 학교이다. 3개 아파트 모두 신도림초와 신도림중에 동일하게 포함되는 학군으로 등교거리만을 기준으로 했다.

순위	역접근	도림천 접근성	학교 접근성
1	e편한세상4차, 동아2차	e편한세상4차	e편한세상4차, 동아3차
2	-	동아2차, 동아3차	-
3	동아3차	-	동아2차

입지면으로 봤을 때는 e편한세상이 가장 좋은 입지를 가지고 있다고 생각된다. 동아 2차와 동아 3차는 거의 동일한 입지적 이점을 가지고 있는 것으로 보인다.

가격분석

가격 분석은 동일한 평형으로 분석하는 것이 가장 좋지만 e편한세상4차에는 20평대가 없어서 30평대 기준으로 가격을 비교해보도록 하겠으며, 층수 및 동별 위치에 따라 가격의 차이가 심하므로 KB시세를 기준으로 한다.

아파트명	연식	가격(평형)	평당 가격	전세가율
e편한세상4차	2003년 준공 (11년차)	14억 3500만원(34평)	약 4200만원	51~52%
동아2차	2000년 준공 (14년차)	8억7500만원(25평) 10억1500만원(33평)	약 3500만원(25평) 약 3000만원(33평)	54~57%
동아3차	2000년 준공 (14년차)	9억4500만원(24평) 11억2000만원(32평)	약 3900만원(24평) 약 3500만원(32평)	51~54%

가겨적인 측면에서는 동아 2차가 현시점에서 가장 저렴해 보인다. 평당 가격을 보면 3차에 비해 대략 500만원 정도가 절며하며, e편한세상4차에 비해 약 1000만원 이상 저렴하다.

이러한 가격으로 유추하자면 e편한세상4차가 근처 대장아파트이고 동아 3차가 그 뒤를 따르고 있는 듯한다. 3개 아파트 모두 10년 이상 된 아파트로 신축으로 볼 수 보기에는 무리가 있다.

신도림동에는 신축 아파트가 없는 상태이며 근교 양평동에 신축인 영등포 중흥S클레스와 e편한세상문래에듀플라츠에 비교해보자.

 

아파트명	연식	가격(평형)	평당 가격
영등포중흥S클래	2021년 준공(3년차)	9억8000만원(25평)	약 3900만원
e편한세상 문래에듀플라츠	2020년 준공(4년차)	9억6500만(23평)	약 4200만원

근처 신축과 비교해 봤을 때 연식대비 가격이 크게 차이 나지는 않는 것으로 보인다. 이는 지하철역 접근성이 가장 큰 영향이라고 생각한다. 신축과 교통 2가지를 기준으로 투자처를 고른다면 나는 무조건 입지이다. 신축은 재건축 또는 재개발로 변화가 될 수 없지만 교통은 변화하기 어렵기 때문이다. 그런 부분이 반영되어 2020년 이후 신축과 신도림의 아파트들의 시세가 비슷한 것으로 보인다.

단지분석

아파트명	세대수	주차대수	현관구조
e편한세상4차	853세대	1484대 (세대당 1.73대)	계단식
동아2차	655세	779대 (세대당 1.18대)	복도식
동아3차	813세대	1064대 (세대당 1.3대)	계단식

세대수는 세개 아파트 모두 500세대 이상으로 준수한 편이다.(세대수는 높은게 무조건 좋다.) 거기에 동아 2차와 3차는 주차대수가 적어 아마도 퇴근 후 주차 난이 있을 것으로 보인다.

동아 2차의 경우, 현관 구조가 복도식으로 매수자나 세입자가 선호하는 타입이 아니다. 아마 이런 부분이 앞서 분석한 가격에 영향을 끼친 듯 한다.

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여기까지가 오늘 신도림동의 온라인 임장이다. 구로역 근처는 아파트의 내용이 없는 이유는 아파트가 나빠서 그런 것이 아니라 어디까지나 환승역 지하철의 접근성을 기준으로 했기에 그러니 오해하지 않았으면 좋겠다. 내가 직접거주하고 1호선으로 출퇴근으로 한다면 오히려 더 좋은 선택이 될 수도 있다. 다만, 난 투자적인 측면에서 말한 부분이다.(내가 거주할 생각 없이 갭투자로서만 본 관점이다)

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신도림동에서 부동산 투자를 한다면 수익률 측면에 봤을 때는 동아2차가 가장 높을 가능이 높다. 초기 투자금이 가장 적고 상승기가 되면 e편한세상4차의 가격을 일정한 차이를 두고 따라갈 확률이 높기 때문이다. 단, 상승기 돌입 시 상승폭의 차이가 분명히 날 수 있으니 무조건 싼 것이 답은 아니다.

가장 안전한 투자의 관점에서 봤을 때는 e편한세상4차이다. 가장 인기있는 단지기에 하락기 때도 동아2차와 3차에 비해 저항선이 높고, 상승기에도 더 많은 거래량으로 상승을 주도할 가능성이 높기 때문이다. 하지만, 다른 두개의 아파트보다 투자금이 월등히 높기 때문에 투자접근성이 떨어진다.

지금의 내가 투자를 한다면 3개 중 어디를 고를까?(개인적으로 취등록세 등 각종 제약으로 실제 투자는 불가능하다.)

• 1순위는 동아 3차 24평이다. 24평과 계단식이라는 이점과 약 5억원이라는 투자금이 매력적이라고 본다. 동아 3차는 투자금이 정말 매력적이지만 복도식이라는 한계가 투자를 머뭇거리게 한다. 복도식은 매수자도 그렇지만 세입자에게도 인기가 별로 없다. 세가 안나가면 그만큼 투자금이 늘어나게 된다.
• 2순위는 e편한세상4차이다. 안정적인 투자를 선호하는 사람이라면 대장아파트의 투자가 가장 매력적이며 실패할 확률이 적다.
• 3순위는 동아 3차 32평이다. 일단 개인적으로 24평을 선호하지만 32평도 신혼부부 등 2인~4인가족까지 충분히 지낼 수 있기에 나쁘지 않은 평형이라고 본다. 거기에 비슷한 평수인 e편한세상4차의 34평보다 3억정도 저렴하다는 것은 큰 매력이다.

신도림에 투자를 한다면을 가정해서 분석해 봤다. 단, 신도림에 투자를 할지 아니면 다른 지역으로 투자를 할지는 개인적의 선택과 자금사정 등 여러가지 복합적인 요소들이 있으므로 아예 다른 이야기이니 참고하길 바란다.