미국 쉴러지수와 M2지표로 본 부동산 투자 시기

돈을 풀면 부동산은 오른다!!

아마 이번 코로나로 인한 전세계의 금리 인하와 양적완화로 전세계 사람들에게 각인된 말이 아닐까?

특히나 부동산 공화국이라 불리는 대한민국에서는 그 다른 어떤 나라보다도 절실히 느겼던 기간이 였던 것 같다.

요즘 유튜브를 보면 부동산 관련되서 여러 전망들을 내놓고 있는데 상승은 극소수이고 조정이 대다수, 그리고 하락을 얘기하는 전문가(?)들로 각 10%, 50%, 40% 정도로 구분되는 것 같다.

자산시장의 내일을 아무도 모른다. 그것을 아는 사람이 있다면 아마도 어머어마한 부자가 됬을 것이다.

그래도 재미삼아 예측은 해볼 수 있기에 FRED 사이트에서 미국의 부동산 시장과 M2와의 관계를 살펴봤다.

왜 국내 지표를 쓰지않고 해외 지표를 썼는가 하면,

1. FRED의 자료가 보기 편하다.
2. 국내 자료를 엑셀로 정리해서 그래프를 봤는데 어딘가 오류가 있는 것 처럼보여서 재검증이 필요하다.
3. 일부지역의 상승/하락이 아니라 전체적인 부동산 시장의 상승과 하락은 미국의 지표와도 그 궤를 같이한다.

대출 이런 이유로 미국의 데이터를 살펴봤다.(우리나라 데이터는 나중에 정리하여 별도로 글을 올릴 예정이다.)

데이터를 살펴보기는 아주 쉽다.

FRED 사이트에서 쉴러지수를 고르고 M2데이터를 추가하였다.

출처 : FRED( https://fred.stlouisfed.org/ )

일단 쉴러지수를 보면 거의 대부분이 M2 지표의 상위에서 나타난다.

다만, 2012년도와 2020년도 부근을 보면 쉴러지수가 M2 지표의 하위로 내려가는 모습을 볼 수 있다.

이 시기에 우리나라의 경우는 어땠을까?

2012년 을 기준으로 매매지수는 대략 1~2년을 하락한다.

단, 중요한 부부은 2012년을 을기준으로 전세지수가 본격적으로 상승한다는 것이다.

또한, 2020년에는 매매지수와 전세지수가 동시에 급격하게 상승한다.

 

미국의 쉴러지수와 M2가 만나는 경우, 우리나라의 전세가가 상승하는 경향이 있다고 볼 수 있다.

전세가가 오른다는 것은 투자자금이 적게 들어간다는 이야기이다.

즉, 갭투자를 하기에 나쁘지 않은 시기가 된다는 것이다.

 

다만 최근의 데이터를 보면 쉴러지수와 M2지표는 꽤나 벌어져 있는 모습을 확인할 수 있다.

나는 이 부분을 이렇게 해석한다.

지금은 부동산은 고평가 영역이며,
부동산 가격의 하락 또는 M2의 상승이 예상된다.
고로, 아직은 투자의 시기로는 보기 어렵다.

물론, 우리나라의 경우 공급물량과 교통호재 등으로 지역적인 상승이 나올 수 있다.

다만, 전국적인 부동산 대세 상승/하락으로 볼 때 지금은 하락으로 갈 가능성이 상당히 높다고 본다.

미국의 급격한 화폐공급 또는 부동상 가격의 급격한 하락, 또는 둘다 동시에 이루어 져서 쉴러지수와 M2 지표가 만나는 부근이 투자의 적기라고 본다.(적은 금액으로 부동산 매입이 가능)

우리나의 경우, 아직은 다주택자 규제 때문에 거래량이 굉장히 줄어있는 상태이다.

아마도 쉴러지수와 M2 지표가 점점 가까워 지면서 부동산 규제가 완화될 것으로 생각된다.

그리고 그 기간은 꽤 길 것으로 보인다. 대락 2~3년 정도.....

이미 쉴러지수와 M2 지표가 너무 벌어져 있기 때문에 그 간격을 줄이는 데 오랜 시간이 걸릴 듯 하다.

 

그리도 자산시장은 언제 어떻게 변화할지 모른다.

다음 상승장에 늦지 않게 시장에 참여하기 위해서는 늘 관심을 가지고 지켜봐야 한다.