재건축/재개발 설차 : BAD NEWS IS GOOD NEWS(?)

최근 공사비 상승으로 재건축·재개발 사업지의 추가비용 문제로 연일 뉴스가 쏟아지고 있다.

https://news.mt.co.kr/mtview.php?no=2024022216003280424

"공사비 더 달라고?" 날벼락…공사비 폭등이 불러올 후폭풍[부릿지] - 머니투데이

개인적으로 부동산 투자를 하고는 있지만, 재건축/재개발쪽에는 별로 관심이 없었다.

관심없던 이유는

• 초기 현금이 너무 많이 들어간다.(대출 불가)
• 시간이 오래 걸린다.(투자기회를 잃을 수도 있다)
• 중간에 빠그러지는 경우가 있다.(리스크가 크다)
• 최악의 경우, 그 집에 들어가 살아야 되는데 재개발 지역은 노후화가 심하다.
• 굳이 재건축/재개발을 투자하지 않고 아파트 투자만으로 충분히 수익을 낼 수 있다.

대충 이런 이유로 관심이 없었다. 그리고 관심이 없었기에 절차라든지 구조를 잘 모르는 것도 사실이다. 하지만 제목처럼 모두 나쁘다고 할 때가 어쩌면 투자하기 가장 좋은 시점이 될 수도 있기에 이번 기회에 재건축/재개발의 절차에 대해서 공부해 보려고 한다.

재건축/재개발 사업의 절

 

단계	주요업무	담당기관	비고
계획 수립 단계
기본계획 및 정비계획 수립	도시 전체 및 재개발 대상 지역 계획 수립	지자체, 국토교통부, 환경부 등	5년/3년 마다
정비구역 지정	재개발 대상 지역 지정	지제차	노후회된 건출물 밀집 지역, 도시 기능 개선 필요 지역 등
조합설립추진 위원회 구성	사업 추진 여부 결정, 조합 설립	토지소유자, 세입자	토지 등 소유자의 1/2 이상 동의
조합설립인가	조합설립허가	지자체장	조합 설립 요건 충족 여부 검토
사업 시행 단계
사업시행계획 인가	사업 내용, 공사 일정, 분배 계획 등 인가	지자체장	주민공람 및 의견 청취 후 심사
분양 및 관리처분	재개발 후 건축물 분양, 토지 및 건출물 처분	조합	조합 설립 목적 달성 위한 처분
이주 및 철거	주민 이주, 기준 건출물 철거	조합	이주 계획 수립 및 공람, 철거 공사 진행
사업 완료 단계
착공 및 준공	재개발 건축 공사 시작 미 완료	조합	건축 설계 및 시공, 공사 감독, 준공 검사
입주	분양 담첨자 입주	조합	입주 계약 및 입주, 입후 후 관리

주의 해야 할 것은 사업 단계별 매수 시기에 따라 현금청산이 될 수 있으니 유념해야 하며, 재건축과 재개발에 따라 기준이 다르다.

• 재개발지역 : 관리처분계획 인가 시점이 기준이 된다. 관리처분계획 인가란, 재개발 사업의 시행자가 기존 건축물을 철거하고 새로운 건축물을 건설하기 위해 필요한 자금과 이주비 등을 확보하는 계획을 수립하고, 이를 인가받는 것을 말한다.
• 재건축지역 : 조합 설립 인가 시점이 기준이 된다. 조합설립 인가란, 재건축 사업을 추진하기 위해 조합을 설립하고 , 이를 인가받는 것을 말한다.

서울 주요 재개발 추진지

 

 

지역	위치	구역 수	진행 상황
한남뉴타운	용산구 한남동 일대	5	2구역은 관리처분계획 인가를 진행 중에 있으며, 3구역은 관리처분계획을 인가 받아 착공(이주 중)을 준비하고 있다.4구역과 5구역은 사업시행 계획 인가를 진행 중이다.
성수전략정비구역	성동구 성수동 일대	6	1,4구역은 조합설립 인가를 받았으며, 2,3구역은 조합설립 인가를 준비하고 있다.
노량진뉴타운	동작구 노량진동 일대	8	2.6 구역은 관리처분계획을 인가 받았으며, 1,3,5구역은 사업시행계획 인가를 받았다. 4,7,8구역은 조합설립 인가를 받은 상태이다.
흑석뉴타운	동작구 흑석동 일대	11	9구역은 관리처분계획 인가를 받았으며, 11구역은 사업시행계획 인가를 받았다. 나머지 구역은 조합설립 인가를 준비 중이다.
신길뉴타운	영등포구 신길동 일대	16	2,4,15구역은 입주 완료하였으며, 7구역은 관리처분계획 인가를 받았다. 나머지 구역은 조합설립 인가를 준비 중이다.

이 지역들은 서울의 대표적인 재개발 추진지역으로 높은 관심을 받고 있다. 다만, 재개발이라는 사업이 변수가 많기 때문에 투자를 결정할 때는 신중히 판단해야 한다. 나의 경우에도 제목처럼 BAD NEWS가 GOOD NEWS가 될 수도 있지 않을까하는 생각에 공부를 위하여 조사해본 상황이다. 조사는 기사 등을 토대로 이루어졌기에 실제 현장 상황가 상이 할 수 있으니 참고만 하길 바란다.